Usucapião x outras formas de aquisição de direitos: qual a diferença?

A característica peculiar da usucapião – diferente dos contratos e da herança – é que a pessoa se torna dona por ter passado certo tempo na posse mansa e pacífica daquele bem. Há outros requisitos, mas esse é o essencial.

Exemplo prático de usucapião 

Suponha que João ocupe um terreno que não é seu. Nesse caso, ele pode ter agido de duas formas:

• Boa-fé: acreditava que era dono, mas não era;
• Má-fé: já sabia que não era dono.

Independente de qual dessas duas tenha sido sua intenção,  o fato é que ele está na posse desse terreno. E, vamos imaginar que o tempo passa e ninguém aparece para questionar sua posse. 

Nesse contexto, ele começa a manifestar comportamento típico de dono (mesmo não sendo). Cerca o terreno e controla o acesso. Constrói uma casinha. Cuida do solo, planta um jardim, uma horta, entre outros cuidados comuns com um imóvel. 

De repente, surge Pedro, que se diz legítimo dono daquela terra. João o questiona e Pedro lhe mostra a matrícula do terreno, com seu nome no documento. Perante o cartório de imóveis, Pedro está apontado como dono (dizemos que Pedro é o “dono tabular”). Agora, Pedro exige que João desocupe o local.

Dono tabular x quem está na posse do terreno

Acontece que no cenário exemplificado, João pode ter se tornado dono mesmo sem ter feito nenhum contrato, nem ter recebido por herança. A posse prolongada no tempo (junto com outros requisitos) pode ter feito de João o legítimo proprietário – sem dever nenhum dinheiro a ninguém.

Todavia, João não tem o seu nome no registro do imóvel. Ele é dono perante a lei, mas o documento do imóvel não está no seu nome. Isso gerará para ele, cônjuge e herdeiros uma série de dificuldades.

Dessa forma, João precisa de um procedimento para ser reconhecido como dono junto aos órgãos públicos. Até o novo CPC (Código de Processo Civil) entrar em vigor, esse procedimento era necessariamente feito por ação judicial chamada ação de usucapião.

Depois do novo CPC, passou a ser possível também o usucapião extrajudicial. 

Quem são os envolvidos no processo de usucapião?

Todos os que teoricamente poderiam ser prejudicados com a transferência da propriedade para o possuidor.

Os principais exemplos de envolvidos em usucapião judicial:

• O dono tabular: aquele que tem seu nome na escritura como proprietário
• Aqueles que têm algum outro direito sobre o imóvel: como um usufrutuário, por exemplo
• Donos de imóveis confinantes: o vizinho de muro ou de cerca
• O Poder Público
• Terceiros interessados: por exemplo, um credor do dono tabular que deseja penhorar o imóvel para receber seu pagamento

Qual a diferença entre usucapião judicial e extrajudicial?

Quando alguém pretende ter o reconhecimento de seu direito de dono pela usucapião, deve avaliar a possibilidade de seguir por dois caminhos: usucapião judicial ou usucapião extrajudicial.

Em resumo, as ações judiciais são necessárias quando há disputa. Ou seja, quando algum dos “envolvidos” não concorda com a usucapião a favor do possuidor. 

Como funciona o usucapião judicial?

Pela via judicial, o advogado ingressará com um processo com o pedido para que o juiz declare o possuidor como dono pela usucapião. O procedimento é submetido ao Poder Judiciário com todo seu trâmite de prazos e recursos, gerando a já conhecida (longa) demora do procedimento. 

Ao final, se ganhar a causa, o juiz proferirá uma sentença dizendo que o possuidor é o novo dono. A sentença será o documento usado para, no cartório, transferir o imóvel para seu nome.

Como funciona a usucapião extrajudicial?

Já o procedimento cartorário, de usucapião extrajudicial, tem lugar quando se obtém a concordância dos envolvidos. Neste caso, não haverá “lide”, e o registro pode ser feito burocraticamente pelo Oficial de Registro de Imóveis. 

Não há a interferência do Poder Judiciário – ao menos a princípio. Se o Oficial de Registro de Imóveis verificar a presença dos requisitos legais para a usucapião, fará a transferência do imóvel para o novo dono, independente de ordem judicial.

Diferentes figuras de usucapião

É necessário evitar uma pequena confusão quando se usa a palavra usucapião. Isso porque podemos estar falando das normas de direito material (figuras) ou de direito processual (ritos processuais – na justiça ou no cartório). 

Neste texto, vamos tratar do procedimento em cartório. Mas, seja em cartório ou na justiça, todo pedido depende de que o caso se enquadre numa das figuras previstas no ordenamento jurídico.

Há normas de usucapião na Constituição Federal e no Estatuto das Cidades (Lei 10.257/01). Recentemente, foi editada a Lei da Reurb (Lei 13.465, de 11/07/2017), que trouxe importante norma de usucapião coletiva. O conjunto normativo mais relevante está no Código Civil – CC (arts. 1.238 a 1.242).

Todas as figuras de usucapião têm a mesma base: a posse mansa e pacífica prolongada no tempo. No entanto, cada uma tem seus requisitos específicos: tempo de posse, tamanho do imóvel, existência de construções etc. 

Quanto tempo de posse a lei exige para usucapião extrajudicial?

A resposta depende da figura em que o caso real se enquadre. A lei previu diferentes figuras de usucapião; para cada figura, há um prazo.

Quanto a imóveis, o maior prazo hoje é de 15 anos (usucapião extraordinária: CC, art. 1.238), mas há usucapião em 10 (usucapião ordinária: CC, art. 1.242) e em 5 anos (usucapião especial: CC, arts. 1.239 e 1.240). Ainda há a usucapião especial familiar (conhecida por “abandono de lar”; CC, art. 1.240-A), que se completa em 2 anos.

É sempre necessária uma análise do caso real, feita por advogado especialista, para afirmar se uma determinada situação se enquadra numa figura ou em outra. Ao se definir a figura correspondente, descobrimos o prazo exigido – além dos demais requisitos, que deverão ser todos provados, seja o procedimento judicial ou extrajudicial.

Procedimentos para requerer usucapião extrajudicial

Se o possuidor verificar que seu caso corresponde a uma dessas figuras, poderá requerer que seu direito de dono seja reconhecido pelos órgãos públicos. Para isso, precisará que seu pleito seja conduzido dentro das instituições, conforme as regras procedimentais.

Com o novo CPC, passou a haver duas possibilidades para conduzir esse pleito. Uma, a tradicional e sempre existente via judicial. Outra, a recém criada via extrajudicial, feita diretamente no cartório de imóveis. A via judicial segue as regras gerais do processo, reguladas sobretudo pelo CPC.

A via extrajudicial está regulada na Lei de Registros Públicos – LRP (Lei 6.015/73). O novo CPC inseriu na LRP o art. 216-A, criando o procedimento de usucapião extrajudicial. Esse artigo teve alguns “ajustes” posteriores feitos pela Lei da Reurb (Lei 13.465/17), que inseriu significativas mudanças no procedimento.

Para regulamentar a aplicação das regras do art. 216-A, em 14/12/2017 foi editado o provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ. O documento traz mais 27 artigos que detalham o procedimento de usucapião extrajudicial, uniformizando o rito nos diversos cartórios de imóveis do País.

Quando optar por usucapião extrajudicial e vantagens

O procedimento de usucapião extrajudicial é essencialmente baseado na concordância dos envolvidos. Para o procedimento poder seguir desta forma, eles devem concordar – de modo expresso ou tácito – em que o possuidor seja reconhecido como novo dono.

A usucapião extrajudicial é vantajosa pela sua maior simplicidade e celeridade, quando comparado ao rito judicial. Uma possibilidade muito interessante desse procedimento é ser uma ferramenta de regularização de imóveis – aqueles não registrados no nome de quem deveria ser reconhecido como dono.

Imóveis que foram comprados ou herdados, mas não foram registrados no nome do adquirente e, depois, passaram a ser negociados na forma de “contratos de gaveta”, são um exemplo.

Outro exemplo é um projeto irregular de loteamento que nunca foi efetivamente levado a cabo pelo empreendedor. O comprador do lote irregular pode, a depender do caso real, conseguir sua escritura pelo procedimento da usucapião extrajudicial.

O que é necessário para dar entrada no usucapião extrajudicial?

Abaixo, você confere em detalhes o procedimento para fazer um pedido de usucapião extrajudicial conforme o Novo CPC. Confira:

Quem pode requerer usucapião extrajudicial?

O pedido de usucapião extrajudicial deve ser feito por aquele que tem a posse atual do imóvel. 

Eventualmente, o imóvel pode estar na posse de mais de uma pessoa – cônjuges, irmãos, sócios, por exemplo. Cada um deles pode requerer a usucapião extrajudicial. Se o requerimento não for apresentado por todos juntos, os outros possuidores deverão ser notificados para se manifestarem.

Precisa de advogado para usucapião extrajudicial?

Mesmo na via extrajudicial, será obrigatória a assistência de um advogado, que deverá assinar o requerimento feito em nome do interessado.

Se o interessado for pessoa sem condições econômicas, poderá buscar a assistência da Defensoria Pública de seu Estado – conforme as regras de atendimento de cada localidade.

Saiba mais sobre declaração de hipossuficiência e gratuidade de justiça.

Qual o local para apresentar o requerimento?

Na verdade, embora sejam exceções na prática cotidiana, ainda existem imóveis sem matrícula. Mesmo para esses casos, haverá um único cartório de registro de imóveis correspondente, conforme a lei de organização judiciária da localidade. Nele correrá, então, o pedido.

Quais os documentos necessários para usucapião extrajudicial?

O art. 4º do provimento 65 do CNJ trouxe um rol maior de documentos exigidos do que o previsto no art. 216-A da LRP. A lista é detalhada. Aqui vamos nos ater aos 5 elementos mais essenciais:

1) Ata notarial atestando a posse

A ata notarial é um documento feito por outro cartório – o cartório de notas. É um documento em que o Oficial atesta, com fé pública, ocorrência de determinada situação de fato. Diz o CPC:

Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.”

Como a usucapião é baseada na posse, e como a posse é uma situação de fato, a lei previu a exigência de uma ata notarial que ateste o tempo de posse. O interessado, então, antes de requerer a usucapião no cartório de imóveis, deve requerer a ata notarial no cartório de notas.

O tabelião de notas poderá ir ao local, verificar a ocupação do bem, ouvir testemunhas, analisar documentos, fotos etc. Com essas informações, o tabelião verificará o tempo de posse do interessado sobe o imóvel. Tudo será por ele declarado num documento (ata), que deverá ser anexado ao pedido de usucapião extrajudicial a ser depois realizado no cartório de imóveis.

2) Planta e memorial descritivo do imóvel

A planta e memorial descritivo são documentos produzidos por engenheiro (casas e prédios) ou por agrimensor (terrenos em geral). Esses documentos devem, então, estar assinados por um profissional regularmente inscrito em seu conselho de classe.

O provimento 65 do CNJ (art. 4º, §5º) dispensa, contudo, a apresentação de planta e memorial descritivo para imóveis consistentes em unidades autônomas de condomínio (apartamentos, salas, vagas) ou lote regular. Bastará que no requerimento seja informado o número da matrícula do bem.

3) Assinatura da planta pelos envolvidos

Como o procedimento de usucapião extrajudicial é baseado na concordância, a LPR (art. 216-A, II) exige que a planta e o memorial descritivo sejam assinados pelos titulares de direitos sobre o imóvel. Por exemplo, o atual dono, um possível usufrutuário ou superficiário. Além dos profissionais responsáveis, citados acima.

A ideia da lei é que essa assinatura representa anuência com o requerimento de usucapião extrajudicial. Demonstra que concordam em que a propriedade passe a ser registrada no nome do requerente/possuidor.

O provimento 65 (art. 4º, II) exige ainda a assinatura de todos os ocupantes (se mais de um) e dos titulares dos imóveis confinantes (vizinhos de parede ou cerca).

A Lei da Reurb, em 2017, alterou a redação da LRP (art. 216-A, §11 e §12) para prever que, em condomínios regulares, bastará a assinatura do síndico, dispensadas as assinaturas de todos os vizinhos.

Já o provimento 65 do CNJ autoriza que seja usado documento autônomo, manifestando consentimento em separado, dispensando assinatura na planta e memorial (art. 10, caput). O provimento autoriza que esse documento autônomo seja escritura pública ou mesmo particular, desde que com firma reconhecida (art. 10, §7º). A norma não trata disso, mas sugerimos que o possuidor obtenha, por cautela, o reconhecimento de firma do anuente pelo método da autenticidade (não mera semelhança).

Se falecidos, serão legítimos para manifestação os herdeiros, desde que haja escritura pública declaratória de únicos herdeiros acompanhada de nomeação de um deles como inventariante (provimento 65, art. 12).

4) Certidões negativas

Como a usucapião se baseia na posse considerada mansa e pacífica, a lei exige que o requerimento traga provas disso. A posse é mansa e pacífica quando não foi reclamada pelo suposto dono ou mesmo outro possuidor mais privilegiado.

Essa prova é feita pelas certidões negativas de distribuição – que vão atestar que nenhuma ação foi ajuizada contra o possuidor interessado. No caso, atestam que a posse não foi reclamada.

O provimento 65 do CNJ (art. 4º, IV) exige que essas certidões sejam obtidas em nome:

• Do interessado
• Do seu cônjuge ou companheiro
• Dos possuidores anteriores e seus cônjuges ou companheiros (caso o tempo de posse dos anteriores tenha sido somado para cômputo total da posse)
• Do proprietário e seu cônjuge ou companheiro.

As certidões negativas devem ser retiradas junto à justiça local e também federal.

5) Justo título ou documentos que atestem a posse

De novo, a posse é figura central que deve ser provada de modo cabal. Embora a lei já tenha dito que a ata notarial ateste a posse, ela também manda trazer outros documentos com a mesma finalidade.

O justo título é um documento que deveria ter força para transferir a propriedade, caso não houvesse nele um defeito jurídico. Por exemplo, um contrato de compra e venda posteriormente anulado.

A teoria discute o alcance dessa expressão “justo título” (visto que não há uma definição na lei), mas o legislador escapou dessa disputa ao usar o termo “ou quaisquer outros documentos” (art. 216-A, IV). A própria lei cita os carnês de IPTU, quando em nome do interessado, como exemplo de “documentos que atestem a posse”.

A necessidade é trazer documentos que demonstrem o tempo de posse, se a posse foi contínua (uma interrupção reinicia a contagem do prazo), se a posse é de boa-fé ou de má-fé (muda o prazo exigido por lei) etc. 

Documentos obrigatórios para imóveis rurais

Se a usucapião extrajudicial for requerida sobre imóvel rural, haverá necessidade de documentos específicos, listados no provimento 65, art. 19:

• Cadastro Ambiental Rural (CAR);
• Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
• Certificação de não sobreposição dada pelo Incra.

Notificação dos envolvidos

Então, quando não houver consentimento prévio dos envolvidos – seja pela assinatura na planta/memorial, seja por documento autônomo – haverá necessidade de o tabelião notificá-los.

Após a Lei da Reurb, a LRP passou a prever (art. 216-A, §12) que, em unidades de condomínio edilício a notificação não precisa ser feita a todos os condôminos vizinhos. Basta ser notificado o síndico. Se for condomínio de fato (condomínios não regularizados no registro de imóveis), aí todos devem ser notificados (provimento 65, art. 7º).

Se não encontrados ou em local desconhecido, os envolvidos serão notificados por edital em jornal de grande circulação (art. 216-A, §13). Também poderá ser feita publicação em meio eletrônico (art. 216-A, §14), dispensada a publicação física. A publicação deverá ser feita por duas vezes, pelo prazo de 15 dias cada uma.

Contrato e presunção de consentimento 

Outra figura trazida pelo provimento 65 do CNJ (art. 13) é uma presunção de consentimento a partir do contrato do possuidor interessado com o dono atual.

Na prática, muitas vezes acontece do possuidor ter comprado o imóvel, apenas deixando de registrá-lo por qualquer motivo. Quando se tenta o registro, alguma dificuldade o impede – falecimento do vendedor e discordância dos herdeiros, por exemplo.

Nesses casos, há um título de aquisição (contrato de compra e venda, de troca etc.) e há comprovantes de pagamento. Então, se no requerimento for juntado o título aquisitivo, acompanhado de comprovantes de pagamento, presume-se outorgado o consentimento pelo dono tabular e nem sequer a notificação será feita. Desde que, obviamente, seja a mesma pessoa, vendedor e dono tabular.

Como contestar usucapião extrajudicial?

Notificados poderão impugnar o pedido de usucapião extrajudicial em 15 dias. Essa impugnação deve ser feita, expressamente, no próprio cartório.

A lei não determina nenhum procedimento para a impugnação. Assim, entendemos que mera manifestação de discordância, mesmo desmotivada e sem documentos, terá força de impugnação.

Nesse caso, o oficial de registro deverá encaminhar o pedido para o judiciário, transformando o usucapião extrajudicial em ação judicial. O requerente terá prazo para emendar o pedido, para adequá-lo ao rito processual no que for necessário. Então, aquele que impugnou será citado como réu da ação e terá o procedimento judicial para apresentar sua contestação, argumentos, provas etc.

É admitido, porém, que o próprio oficial de registro imobiliário, antes de judicializar o feito, tente a conciliação entre as partes (provimento 65, art. 18). Conseguindo, será manifestada anuência e o procedimento segue na via extrajudicial. Sendo infrutífera a tentativa, faz-se a judicialização.

Saiba mais sobre mediação, conciliação e arbitragem.

Falta de impugnação: consentimento presumido

Acontece que os notificados podem simplesmente não responder à notificação. Na redação original criada pelo novo CPC, esse silêncio era entendido como recusa. Isso fazia com que o procedimento de usucapião extrajudicial fosse muito pouco útil na prática, sempre desembocando na via judicial.

Agora, depois da nova alteração da LRP pela Lei da Reurb (em 2017), quando forem notificados validamente, a falta de resposta passou a ser presumida como anuência e o pedido administrativo segue favoravelmente ao requerente.

Ciência dos entes políticos

O oficial de registro de imóveis também deve dar ciência aos entes políticos: União, Estados, DF e Municípios em que se situem o imóvel. Esses entes têm interesse porque bens públicos não podem sofrer usucapião. Além disso, pode haver questões diversas envolvidas – questões ambientais, tributárias etc.

Eles também poderão se manifestar em 15 dias, caso queiram. Ocorre que a falta de manifestação dos entes políticos não gera presunção de concordância, pois eles poderão se manifestar a qualquer momento. 

Apenas acontecerá que, após o prazo, o procedimento de usucapião extrajudicial voltará a correr (provimento 65, art. 15). Sobrevindo ressalva de algum deles, o tabelião deverá encaminhar o pedido para o Judiciário.

Publicação de editais para terceiros interessados

Além de notificar diretamente os envolvidos já conhecidos, o oficial de registro imobiliário deve publicar edital para ciência de possíveis interessados. Por exemplo, alguém que seja credor do atual dono e que pretenda pedir a penhora do imóvel para pagamento forçado.

Após publicados os editais, abre-se prazo de 15 dias para eventual interessado no imóvel impugnar o pedido do possuidor requerente. 

Aqui, aplica-se a mesma lógica dita antes: a ausência de impugnação gera presunção de consentimento e o rito segue na via extrajudicial. Caso haja impugnação, o tabelião envia o feito ao Judiciário.

Informações complementares

O oficial pode, para avaliar melhor qualquer informação necessária para o direito do requerente de usucapião extrajudicial, exigir diligências complementares. Por exemplo, novos documentos, perícias, laudos etc. 

Será então aberto prazo para o requerente promover os aditamentos solicitados.

Registro da aquisição do imóvel

Após o prazo de impugnação sem resposta, sanadas todas as pendências, o Oficial registrará a aquisição do imóvel em nome do novo dono. Se for o caso (lote menor dentro de terreno maior, por exemplo), deverá ser aberta nova matrícula para o imóvel adquirido pela usucapião extrajudicial, desmembrando-o da matrícula mãe.

Inocorrência de ITBI

A usucapião extrajudicial, uma vez reconhecida, gera reconhecimento do possuidor ter se tornado proprietário. 

Porém, a usucapião é chamada forma originária de aquisição de domínio. Isso quer dizer que não houve propriamente uma transferência do dono anterior para o atual (o possuidor vitorioso). Desse modo, não deverá ser cobrado o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI. Essa conclusão já era respaldada pela teoria, mas, para evitar dúvidas, foi expressamente fixada pelo provimento 65 (art. 24).